檢驗桃園居住正義的制度實驗，可負擔住宅不是便宜賣房
標題: 檢驗桃園居住正義的制度實驗，可負擔住宅不是便宜賣房
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作者: 林士清
發表時間: 2026-06-04 06:02:45
描述: 桃園市推動全國首創「可負擔住宅」，表面上看似地方政府推出青年購屋優惠，實際上卻是台灣住宅政策一次值得嚴肅看待的制度實驗。長期以來，台灣住宅政策大致只有兩條路：一是社會住宅，解決租屋階段的居住安全；二是市場購屋，讓民眾自行面對高房價、高貸款與資產競逐。問題在於，社會住宅「只租不售」，未必能滿足青年家庭長期安居與成家的需求；市場購屋又往往使年輕人背負過重房貸，甚至被迫離開原本生活圈。 依桃園市府說法，這項制度有幾個核心設計：住宅去商品化、結合捷運導向開發（TOD）選址、優先提供年滿25歲未滿45歲且育有未成年子女家庭，並透過財務循環機制挹注社會住宅資源。換言之，它不是單純打折賣房，而是透過資格限制、轉售限制、固定價格買賣、封閉交易市場與信託管理，避免住宅流入一般市場炒作。市府也主張，價格將以家庭負擔能力為基礎，而非完全依市場行情定價。這樣的設計若能落實，確實有機會讓住宅政策從「補貼房價」轉向「重建居住秩序」。 從國際經驗來看，桃園模式並非憑空想像。美國、英國常見的社區土地信託（Community Land Trust, CLT），就是由非營利或公共性組織持有土地，再透過轉售價格限制與承購資格限制，讓住宅長期維持可負擔。新加坡組屋制度也同樣透過資格審查、轉售限制、最低居住年限與政府高度介入，避免公共住宅完全變成市場商品。桃園可負擔住宅雖然不等於新加坡HDB，也不完全是CLT，但其精神相近：政府不只是補助租金或喊話打房，而是直接介入住宅的取得、使用與再交易規則。這也是台灣過去住宅政策較少觸及的部分。 可負擔住宅原是張善政參選2022年桃園市長選舉政見，如今自治條例三讀通過，代表市府試圖把競選承諾轉化為制度化政策。對桃園人而言，這不只是住宅政策，更是對青年成家、少子化與地方人口競爭的回應。桃園近年因航空城、產業園區、軌道建設與雙北外溢效應，房價承受上升壓力。若市府能提供比市場更穩定、更可預期的住宅選項，確實有助於留住青年家庭，也有助於把桃園塑造成「可工作、可成家、可長住」的城市。 然而，可負擔住宅最大的問題，也正在於它不是一般所有權住宅。桃園可負擔住宅若本質上更接近「使用權住宅」，就不能只用市價五到六折來宣傳，因為承購者享有的權利與一般買房不同。例如：出售不得超過原承購價、繼承與清算條件較嚴格、買方可能無法享有房價上漲利益，甚至貸款成數是否真能達到八成，也仍有金融實務上的不確定性，上述疑慮不能被輕描淡寫。若桃園市政府只強調「便宜買房」，卻沒有說清楚這是受限制的居住權、使用權或準所有權安排，就可能讓原本要照顧的青年家庭承擔資訊不對稱風險。 筆者認為台灣不能永遠只靠社宅排隊、租金補貼與市場購屋來處理青年居住問題，地方政府願意啟動居住正義的制度實驗也值得鼓勵。住宅若永遠只是商品，青年成家就會被房價綁架；但住宅若要去商品化，政府就必須拿出比市場更清楚、更公平、更可檢驗的制度設計。桃園推出可負擔住宅不是萬靈丹，也不是免費午餐。它真正的價值，在於迫使台灣重新思考：房子究竟是用來住的，還是用來炒的？若桃園能把契約、價格、貸款與權利限制說清楚，這項政策或許能成為地方住宅治理的新起點；若只是用「五折買房」包裝複雜權利限制，則可能讓居住正義再一次變成年輕人的失望。 作者：林士清
